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Il settore immobiliare statunitense sta per aprire le porte alle criptovalute in modo ufficiale. Newrez, uno dei principali operatori nazionali nel mercato dei mutui all'ingrosso con un portafoglio da 778,3 miliardi di dollari distribuito su 3,7 milioni di prestiti, ha annunciato di essere il primo grande fornitore di mutui negli Stati Uniti a riconoscere Bitcoin (BTC) ed Ethereum (ETH) come asset qualificanti per l'approvazione dei finanziamenti ipotecari. La mossa rappresenta un punto di svolta significativo nell'integrazione tra finanza tradizionale e mondo crypto, sebbene con condizioni stringenti che escludono la custodia self-custody e applicano sconti sostanziali dovuti alla volatilità degli asset digitali.
Baron Silverstein, presidente di Newrez, ha chiarito in un'intervista che l'iniziativa mira specificamente alla Generazione Z, il cui portafoglio di investimenti presenta una percentuale crescente di asset crypto rispetto alle generazioni precedenti. "Stiamo cercando di aiutare gli acquirenti di prima casa", ha dichiarato, riconoscendo che i futuri proprietari immobili detengono sempre più frequentemente criptovalute come parte delle loro riserve finanziarie. L'azienda intende considerare BTC ed ETH come riserve liquide a cui un proprietario potrebbe teoricamente attingere per far fronte agli obblighi del mutuo, analogamente a come vengono valutati contanti o azioni nelle tradizionali domande di finanziamento.
Il programma prevede tuttavia limitazioni significative che riflettono l'approccio cauto del settore finanziario tradizionale verso gli asset digitali. Newrez applicherà un haircut – termine tecnico che indica uno sconto sul valore di mercato – a Bitcoin ed Ethereum, valutandoli a un prezzo inferiore rispetto alle quotazioni correnti per compensare la loro volatilità intrinseca. Silverstein ha rifiutato di specificare l'entità esatta di questo sconto, limitandosi a confermare che tiene conto delle fluttuazioni di prezzo caratteristiche del mercato crypto. Ancora più rilevante per gli utenti della community, le criptovalute detenute in wallet self-custodial come MetaMask o su chiavi private archiviate offline non verranno riconosciute: solo gli asset custoditi presso exchange regolamentati statunitensi, app fintech, broker o banche nazionali saranno considerati validi.
Questa esclusione dei wallet non custodial rappresenta un elemento di frizione significativo con i principi fondamentali della filosofia crypto, dove il mantra "not your keys, not your coins" sottolinea l'importanza del controllo diretto sugli asset. La decisione di Newrez riflette tuttavia le esigenze di compliance e verificabilità richieste dal sistema bancario tradizionale, che necessita di conferme trasparenti e tracciabili della proprietà degli asset. Il programma riconosce anche le stablecoin garantite da contanti, ampliando potenzialmente la platea di utenti che potrebbero beneficiare dell'iniziativa.
L'entrata di Newrez nello spazio degli asset digitali è stata riconosciuta pubblicamente su X da Bill Pulte, direttore della Federal Housing Finance Agency statunitense, che aveva indirizzato l'ente regolatore a giugno 2024 a esaminare l'impatto delle partecipazioni crypto sulle qualifiche ipotecarie negli USA. "It begins", ha scritto laconicamente Pulte, segnalando l'inizio di una nuova era. La sua direttiva aveva però suscitato preoccupazioni tra alcuni legislatori, inclusa la senatrice Elizabeth Warren, che aveva avvertito che tali mosse potrebbero "introdurre rischi non necessari per i consumatori e sollevare serie preoccupazioni di sicurezza per i mercati immobiliari e finanziari statunitensi".
Silverstein ha rassicurato che l'azienda ha condotto stress test approfonditi durante la fase di valutazione del programma, affermando che "ciò che abbiamo lanciato è molto più vicino a quello che consideriamo il nostro core business oggi". Il presidente di Newrez ha precisato che attualmente l'azienda non permette ai mutuatari di effettuare pagamenti mensili utilizzando direttamente asset digitali, ma ha lasciato aperta la possibilità di valutare questa opzione in futuro. Secondo le FAQ del programma, l'offerta sarà disponibile da febbraio per i prodotti non-agency, distinti da quelli offerti dalle entità governative Fannie Mae e Freddie Mac.
L'iniziativa di Newrez potrebbe aprire la strada ad altri operatori del settore ipotecario, creando un precedente importante per l'integrazione degli asset crypto nel sistema finanziario mainstream. Silverstein ha confermato che l'azienda continuerà a valutare l'espansione delle linee guida, potenzialmente includendo ulteriori criptovalute e ampliando la lista dei custodi riconosciuti. Per gli investitori crypto, questo sviluppo rappresenta un passo concreto verso il riconoscimento delle criptovalute come asset legittimi da parte del sistema finanziario tradizionale, sebbene con compromessi significativi in termini di modalità di custodia che potrebbero non allinearsi con i principi di decentralizzazione cari alla community.