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Il mercato immobiliare statunitense potrebbe presto aprirsi agli asset digitali in modo strutturale. L'amministrazione Trump sta valutando la possibilità di permettere agli americani di utilizzare le proprie criptovalute come collaterale per ottenere mutui ipotecari, una mossa che segnerebbe un punto di svolta nell'integrazione tra finanza tradizionale e mondo crypto. La direttiva emessa dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA) rappresenta un tentativo concreto di ampliare l'accesso al credito immobiliare sfruttando la crescente diffusione degli asset digitali tra la popolazione statunitense.
Bill Pulte, direttore della FHFA, ha ordinato ai colossi del mercato ipotecario Fannie Mae e Freddie Mac di sviluppare proposte operative che consentano di considerare le criptovalute nelle valutazioni del rischio creditizio per abitazioni unifamiliari. L'iniziativa si inserisce nella strategia dichiarata dall'amministrazione Trump di trasformare gli Stati Uniti nella "capitale mondiale delle criptovalute", un obiettivo che richiede ponti concreti tra il settore crypto e l'economia reale.
Attualmente, quando un istituto di credito valuta la rischiosità di un richiedente mutuo, esamina parametri tradizionali come stipendio, debiti esistenti, conti bancari e fondi pensione. Gli asset crypto sono stati finora sistematicamente esclusi da queste analisi, nonostante circa il 15% degli americani possegga valute digitali come Bitcoin (BTC), Ethereum (ETH) o Dogecoin (DOGE). Questa esclusione ha di fatto penalizzato milioni di detentori di criptovalute che, pur disponendo di capitale significativo in forma digitale, non potevano utilizzarlo per dimostrare la propria solidità finanziaria.
Il contesto macroeconomico rende particolarmente interessante questa iniziativa. Con tassi di interesse ancora elevati e il mercato immobiliare statunitense in una fase di stallo prolungato, l'amministrazione cerca strumenti per rivitalizzare il settore residenziale. Il prezzo medio di un'abitazione unifamiliare negli USA si attesta intorno ai 400.000 dollari, una soglia che rende l'accesso alla proprietà sempre più difficile per ampie fasce della popolazione.
L'implementazione pratica di questa direttiva solleva tuttavia interrogativi tecnici non banali. La volatilità intrinseca degli asset crypto rappresenta un fattore di rischio che gli istituti di credito dovranno necessariamente considerare. Un mutuo garantito da Bitcoin, ad esempio, potrebbe vedere il valore del collaterale oscillare anche del 10-15% in poche settimane, come dimostrano le performance recenti del principale asset digitale. Negli ultimi tre mesi, BTC ha registrato un calo del 10,69%, evidenziando proprio quella volatilità che potrebbe complicare i modelli di risk assessment tradizionali.
Per gli istituti finanziari, accettare criptovalute come collaterale significherà sviluppare framework completamente nuovi. Dovranno definire quali asset digitali considerare affidabili, stabilire coefficienti di sconto adeguati per compensare la volatilità, e implementare procedure di custodia sicure. La questione della custodia è particolarmente delicata: le criptovalute dovrebbero rimanere in wallet controllati dal richiedente o essere trasferite in qualche forma di escrow durante la durata del mutuo?
Dal punto di vista normativo, questa apertura rappresenta un segnale forte di legittimazione degli asset digitali negli Stati Uniti. Mentre l'Europa procede con il framework MiCA per regolamentare il settore, l'amministrazione americana sceglie un approccio più pragmatico che integra direttamente le crypto nei meccanismi finanziari esistenti. Fannie Mae e Freddie Mac, in quanto entità garantite dal governo federale, conferiscono a questa iniziativa un carattere quasi istituzionale.
Per gli holder di lungo termine, la possibilità di utilizzare i propri asset come collaterale senza doverli liquidare potrebbe risultare particolarmente attraente. Eviterebbero così eventi tassabili e potrebbero mantenere l'esposizione al potenziale upside delle loro posizioni crypto mentre accedono contemporaneamente al mercato immobiliare. Questo meccanismo ricorda per certi versi i protocolli DeFi che permettono di ottenere liquidità collateralizzando asset digitali, ma applicato al sistema finanziario tradizionale.
Resta da vedere quali saranno le proposte concrete che Fannie Mae e Freddie Mac presenteranno e quali tempistiche di implementazione verranno stabilite. Il mercato osserverà con attenzione anche la reazione degli altri attori del settore ipotecario statunitense e l'eventuale effetto domino su altri comparti del credito al consumo. Se l'esperimento dovesse rivelarsi sostenibile, potrebbe aprire la strada a un'integrazione ancora più profonda tra ecosistema crypto e finanza tradizionale, trasformando gli asset digitali da strumento speculativo a componente strutturale della pianificazione finanziaria personale.